对于一种类型的房屋来说，房地产的低迷程度比其他类型的房屋更深

2022-08-19 00:00

更昂贵的房屋在房地产市场低迷中首当其冲，最新数据显示，高端市场的房价下跌最快。

今年早些时候开始的悉尼和墨尔本高端住宅价格下跌已经加速并蔓延开来，因为快速上升的利率抑制了借贷能力，并给价格带来了下行压力。

在悉尼，在截至7月的3个月里，市场最高季度的住宅价格(售价高于约163.7万美元的房产)下降了6.3%。相比之下，中端市场下跌3.6%，而最低季度市值下跌1.7%。

墨尔本市场上价格在1121,863美元以上的顶级住宅价格下跌4.5%，而中端市场下跌2.4%，最底层市场下跌1.2%。这些数据并不能说明市场对顶级1%的超豪华住宅的需求，鉴于在商业上取得成功的买家不受抵押贷款利率上升的影响，超豪华住宅的走势可能会有所不同。

在澳大利亚首都地区和霍巴特地区，房价较贵的房产跌幅也大于房价较便宜的房产，分别下跌2.2%和1.7%。布里斯班房价较高的房产是布里斯班唯一一个出现下跌的市场，下跌1.4%。

在价格仍在上涨的珀斯、阿德莱德和达尔文，高价房产的增长最为疲弱。

CoreLogic的研究主管蒂姆·劳里斯说，这一趋势始于悉尼和墨尔本，已经蔓延到首都城市。

“从历史上看，较昂贵的一端市场往往在上涨和下跌时都处于领先地位……随着市场势头增强，我们通常会看到增长会波及中、下季度。”

Lawless表示，对于市场顶部为何更容易反应，有不同的理论，但推测是，在更昂贵的市场中，家庭杠杆率更高，因此对利率或贷款政策的变化更敏感。

借款能力下降也可能促使更多买家转向中低价市场，使这些市场更有韧性。

虽然价格较高的房产价格下跌更为明显，但他预计更有弹性的市场也会跟进。不过，它们的波峰至波谷的跌幅可能会小于高端，后者通常会有更大的涨幅和跌幅。

"(上四分位数)的波动性肯定更大…但随着时间的推移，波动性往往会趋于平稳，" Lawless表示，并补充称，上四分位数在过去10年一直处于领先地位。

澳新银行(ANZ)本周预测，澳大利亚首都城市的房价将从高点跌至低点，跌幅为18%，其中跌幅最大的预计是悉尼(20%)、墨尔本(17%)和堪培拉(16%)。阿德莱德的房价仍在上涨，预计明年也将下跌17%。

澳新银行(ANZ)高级经济学家埃米特(Felicity Emmett)表示，抵押贷款利率的大幅上升加速了房价下跌。她指出，借贷能力下降是推动价格下跌的最大因素，而非被迫出售的增加。

她此前预计房价会下跌到2024年，但现在认为，市场将在明年达到低点，然后在2024年回升约5%，届时抵押贷款利率预计将下降。

Emmett表示，市场高端通常引领本轮周期，价格波动较大。她指出，这并不一定是因为对现金利率上升更为敏感，因为市场高端房价在今年年初就开始下跌，远早于5月份首次上调现金利率，尽管当时固定抵押贷款利率已经在上升。

“市场人气和负担能力(制约因素)推动了房价早些时候的下跌，我认为，(现金利率上升)的全面影响确实需要一段时间才能感受到。在当前这个周期，尤其如此，我们有这么多的人接受固定利率的抵押贷款。”

悉尼房地产经纪公司BresicWhitney的首席运营官Will Gosse表示，6月和7月平价房产的成交量有所上升。由于现金充裕的买家去海外度假，或将决策推迟到今年晚些时候，高档房产市场的大部分商品在冬季都被搁置了。

Gosse表示，高端买家和卖家可能对短期利率波动更为敏感，可能更受宏观经济环境的影响。那些有意投资房地产的人或许还可以在决策和市场时机上更有选择性。

然而，他指出，具有独特优势的高品质住宅总是会吸引观众。

墨尔本凯特·巴克斯房产公司(Cate Bakos Property)的买家代理凯特·巴克斯(Cate Bakos)发现，高端住宅的价格回调幅度更大，尤其是在度假热点和生活胜地。

Bakos称，由于借贷能力下降和抵押贷款成本上升，度假屋等非必需品的需求有所下降。

与此同时，低端市场得到了投资者活动的更好支撑。她说，借贷能力下降也促使购房者转向价格更低的房产。