布里斯班的房价与整体房价走向相反

布里斯班的房地产市场正在分化，房屋在下降，单元房和联排别墅在继续增长。

很大一部分买家表现出担忧，他们在场外观望，而不是对房产进行竞价。其他买家正准备抓住当前形势可能带来的任何机会。

7月份，布里斯班的住宅价值下降了0.8%。

这一降幅不如悉尼(- 2.2%)、墨尔本(- 1.5%)、霍巴特(- 1.5%)和堪培拉(- 1.1%)的中值降幅大。同期，包括阿德莱德、珀斯和达尔文在内的其他首都城市的中位数也出现了小幅增长。

很明显，整个澳大利亚房地产价格增长的放缓与5月份首次加息的开始同时发生，由此导致的消费者信心的变化非常明显。

消费者心理在7月份创下新低，其恶化的速度和速度与全球金融危机和新冠肺炎疫情等过去的重大冲击相当。

参加最近西太平洋银行消费者信心调查的受访者认为，通胀压力、利率、国内经济和国际形势是他们最关心的问题。

属性类型不同

与布里斯班的单元/联排别墅市场相比，在过去几个月里，房屋市场中值趋势的变化速度更加明显。7月份，大布里斯班地区的房屋中值下降了1.1%。目前房屋的中位数是884336美元，比上个月低了7797美元。

然而，在布里斯班的单位市场中，7月份的中值上升了0.7%。目前布里斯班单位的中值现在是504520美元，比上个月增加了3446美元。

最近几个月，需求从住房转向高质量的联排别墅和单元，这是由于由于布里斯班房价在过去18个月里的快速增长，承受能力的限制而刺激的。

在过去，50万美元的预算足以在CBD 30公里内的独立地块上买一套合理的房子，但现在，这一预算通常需要高得多。

购房者没有选择越来越远离CBD，以类似的预算来购买一套房子，而是选择在房产类型上做出妥协，转而寻找距离市中心更近的联排别墅或单元房。

这种需求的变化是一种趋势，也可以通过数据观察到。

从今年4月开始，布里斯班的单位市场的月度房价涨幅中值就超过了住宅市场。

本月，尽管房价两年来首次出现负增长，但市场的单位板块继续看到价值增长。

布里斯班优势

与悉尼和墨尔本相比，布里斯班有很多优势。

首先，布里斯班有相对的负担能力优势，多年来一直如此。

尽管在最近的增长周期中差距缩小，但在布里斯班的住房部门以及市场单位部门，购房者仍然具有显著的负担能力优势。这使得布里斯班在未来几个月的不确定性中处于一个更好的位置。

此外，由于空置率创历史新低，租金上涨，布里斯班是首都城市住房租金增长的领头羊，未来几个月可能会有更大的上涨压力。

CoreLogic的数据显示，布里斯班的房屋租金年变化为13.6%，单位租金年变化为9.7%。我们观察到，仅在过去12个月里，一些地区的租金就上涨了20%以上，而且没有任何放缓的迹象。这也对收益率产生了积极影响，目前布里斯班的住宅和单位的毛利率分别为3.4%和4.7%。

根据SQM Research的数据，布里斯班的空置率为0.6%。

即使是那些因高密度发展项目供过于求而空置数年之久的地区，也会迅速复苏，并被租户吸纳。

预计在夏季，国际移民的速度将迅速上升，给租赁市场增加更多压力。此外，随着州际迁移的速度仍在上升，租赁供应问题似乎是一个持续的问题。

昆士兰首府现在还在与州政府新的土地税改革作斗争，根据这项改革，从2023年6月30日起，在昆士兰以外拥有同名土地的房地产投资者将负担更高的土地税。

这是私人投资者的另一个抑制因素，而私人投资者是租户租赁住房的主要供应来源。这样的立法变化可能会对租赁住房的供应产生进一步的长期影响，最终导致租户的成本在中长期内不断上升。

布里斯班的销售市场供应也受到抑制。

在布里斯班，待售房产的数量仍然远低于长期平均水平，而在悉尼和墨尔本，情况正好相反。目前，这些城市的上市总量已回到或超过长期趋势。

随着利率的上升，购房者正在失去一些借贷能力。这种情况加上通胀压力正在侵蚀购买信心。

那些获得预批准的银行必须在每次上调利率时确定这些预批准是否仍然有效。尽管利息成本上升，但布里斯班并没有出现强迫抛售的真实证据。

有了如此强大的劳动力，短期内不会出现强迫出售的情况。

在过去的12个月里，昆士兰州以就业人数增长4.6%的强劲势头领先，失业率现在已暴跌至仅3.5%，这是自1974年开始月度数据系列以来的最低数字。

随着布里斯班市场的转变，对于那些保持长期关注的人来说，预计会有一些很好的买入机会。

对于那些不急于卖出的人来说，随着买卖双方对峙的展开，市场上的天数正在上升。

未来几个月将是一段有趣的旅程。