澳大利亚现在是确定抵押贷款利率的时候了吗?

鉴于澳大利亚央行现在准备在未来几个月大幅提高现金利率，房主和投资者是否应该调整他们的抵押贷款利率?

这个紧迫问题的答案取决于另一个问题——通胀是暂时的，还是会持续下去?

如果推动商品和服务需求上升、推动供应下降的经济因素——如高政府支出、低利率、大宗商品价格高企和供应链问题——被证明是暂时的，那么通胀很快就会达到峰值，然后回落。锁定当前相对较高的固定利率的借款人将会后悔自己的选择。

或者，如果目前的高消费价格指数(CPI)数字流入更高的工资，导致高通胀持续，那么澳大利亚储备银行(RBA)将不得不提高现金利率到更高的水平，以遏制通胀。在这种情况下，现在修复的房主和投资者会很高兴他们这么做了。

盈亏平衡

在讨论通货膨胀之前，让我们先计算一下，在三年期间，现金利率需要提高多少才能让固定利率借款人比可变利率借款人获得更好的结果。

如果明年澳洲联储将现金利率从目前的1.35%稳步提高到3.85%，那么根据我的计算，三年内可变利率抵押贷款和固定利率抵押贷款的利息支付将大致相同。如果现金利率在3年内超过3.85%，那么如果他们把利率固定下来，投资者的收益就会更好。

例子

例如，3年期固定抵押贷款的利率目前比可变利率高出约215个基点(2.15%)。ING目前为自住业主提供的三年期固定利率抵押贷款(贷款与估值比率(LVR)为80%，需要支付本金和利息(P&I))的利率为5.39%。Bendigo银行的浮动利率(加上对冲账户)为3.24%。这些数据来自于ratecity.com.au，日期为2022年8月1日。

固定利率抵押贷款的2.00%的额外利息是三年额外利息总额的6.00%。现在想象一下，未来一年现金利率从目前的1.35%稳步上升1.50%，然后在剩下的两年里稳定在1.35 + 2.5 = 3.85%。第一年的浮动利率(全年的平均值)将比当前水平高出1.25%，两年之后的浮动利率将高出2.50%，从而使三年内的浮动利率高出6.25%。这里我假设可变利率与现金利率同步涨跌。

现金利率会达到3.85%吗?

可变抵押贷款利率将取决于澳大利亚央行对其现金利率的决定，而现金利率又将取决于通货膨胀率的演变。2022年第二季度的CPI同比上涨6.1%，但澳大利亚央行更关注的是4.9%的核心通胀率(修正后的平均值)。我们应该预计，澳大利亚央行将一次又一次地提高现金利率，直到核心通胀率回到3%以下。

通胀会迅速回落还是会持续下去?债券市场显然认为通胀将是暂时的。我们知道债券市场预测的未来通胀水平，因为澳大利亚联邦财政部通过发行常规债券和通胀指数化债券来筹集资金。

这两种债券的唯一区别在于，通胀指标化债券具有抵御通胀的功能(通胀指标化债券的本金每季度随CPI增长)。因此，普通债券和通胀指数化债券的收益率之差就是预期通胀率。从技术上讲，收益率之差是债券投资者准备支付多少钱来保护通胀，但这通常被认为与预期通胀相同。

未来几年，债券市场预计澳元将出现多大程度的通胀?债券市场预计，未来3年的平均通胀率将为3.1%，然后回落至2.0%，这是澳大利亚央行目标区间的底部，这将使澳大利亚央行更倾向于降息而非加息。

美国债券市场相应的通胀预期也类似——在18至24个月内，通胀率从目前的高位迅速回落至2.3%。

债券市场预期通缩将卷土重来连部队

债券市场显然认为，美国和澳大利亚经济当前强大的通胀力量只是短期因素的结果，主要与Covid-19有关。

很快，在新冠病毒出现之前主导全球经济长达30年的强大通缩力量将再次发挥作用。这些都是通货紧缩的力量:人口老龄化;科技进步;全球化的劳动力;以及财富的集中。

我们应该记住，在新冠疫情爆发之前，通胀的情况。

2019年10月，也就是2020年1月武汉出现首例新冠肺炎死亡病例的整整三个月前，澳大利亚央行将现金利率下调至0.75%，这是当时的最低水平。尽管澳大利亚经济增长强劲，但出于对全球经济不断增长的通缩压力的担忧，澳大利亚央行还是下调了利率。

债券市场认为，一旦Covid出现在后视镜中，我们就会回到那个世界。

但价格通胀可能会根深蒂固地影响到工资通胀

一些人认为，人口老龄化、科技进步等的通缩力量现在比新冠疫情高峰时弱得多。

债券市场显然不同意这种看法。拉里?萨默斯(Larry Summers)、穆罕默德?埃尔埃利安(Mohammed El Erian)和诺里尔?鲁比尼(Noriel Roubini)等备受尊敬的市场观察人士认为，债券市场低估了通胀的持续程度。他们特别指出了劳动力市场的紧张，以及通胀将在工资上涨中根深蒂固的可能性。

人们普遍认为，如果这些关于工资上涨的预测被证明是正确的，那么美联储(fed)和澳大利亚央行(RBA)将不得不把它们的短期基准利率提高到远高于通胀率的水平，以减缓经济增长、压低工资，并将通胀率降至3%以下。

具体来说，如果物价上涨和工资上涨相互影响，并在3%至4%以上徘徊，那么澳大利亚央行将不得不将现金利率上调至4%至5%或更高，而可变抵押贷款利率将升至6.5%至7%。这种不引人注目的前景不像债券市场预期的通胀迅速回落那样可能，但这是一种切实存在的可能性。

如何决定

在目前的情况下，选择可变利率还是固定利率抵押贷款取决于房主或投资者是否能在这种情况下管理更高的利率。

如果浮动利率升至5.5%至6%会给他们带来真正的困扰，那么他们应该立即修复。否则，他们应该坚持较低的浮动利率，但要关注工资上涨是否会导致通胀变得根深蒂固。

Moxin Reza是Investor Partner Group的董事总经理，该集团在过去30年里提供以房地产为工具的财富创造策略、数据驱动的买家代理、房地产开发、可行性研究和TAX/SMSF咨询服务。