澳大利亚三个势不可挡的城市推动房价不断创下新高

　　房地产行业有一条普遍规律：当利率上升时，房价就会下降。

　　除非他们不这么做。

　　正如本周澳大利亚统计局的数据所揭示的，本月通胀率“粘性”上升至 3.6%，这意味着 2024 年基本不可能降息。

　　但澳大利亚房产价格，特别是中等规模首都城市的房地产价格，继续摆脱这些担忧，房屋价格中位数不断创下新高。

　　周一 (6 月 3 日) 发布的最新 CoreLogic 房屋价值指数连续 16 个月上涨，本次上涨了 0.8%。

　　PropTrack 的月度数据还显示，全国房价达到了创纪录的水平，过去一年来，首都城市的房价涨幅超过了地区城市，这一趋势在 5 月份也得以延续。

　　PropTrack 高级经济学家埃莉诺·克里格 (Eleanor Creagh) 表示，降息希望的消退将进一步推动市场走强。

　　“尽管人口增长率有所放缓且市场库存增加，但预计未来几个月房价仍将进一步上涨，不过，在季节性较平静的冬季，房价增长速度可能会继续放缓，尤其是考虑到降息预期被推迟到 2025 年底。”

　　正如过去几年的情况一样，珀斯、阿德莱德和布里斯班承担了大部分繁重的工作，而霍巴特和达尔文则继续倒退。

　　截至 2024 年 6 月 1 日的房屋价值指数

　　5 月份，悉尼市场也创下了新的里程碑，出现了名义上的复苏，追平了 2022 年 1 月创下的早前历史最高纪录。悉尼住宅价格在 2022 年 1 月达到峰值后下跌了 12.4%，一年后触底。自那以后，市场迄今为止在本周期内上涨了 14.1%。

　　墨尔本低迷的房地产市场基本保持平稳，布里斯班的房屋中位价自 2008 年 6 月以来首次超过维多利亚州首府。

　　布里斯班的房屋中位价目前为 937.479 澳元，比墨尔本中位价高出 190 澳元。布里斯班的公寓中位价为 615.429 澳元，也高于墨尔本的公寓中位价 614.299 澳元。

　　疫情爆发后，墨尔本的房价中值比布里斯班高出 37% 左右，而澳大利亚首都领地的房价中值则高出约 24%。

　　自新冠疫情爆发以来，布里斯班房价涨幅是墨尔本的五倍多，涨幅分别为 59.8% 和 11.2%。布里斯班的房价涨幅也远远超过了澳大利亚首都领地，自 2020 年 3 月以来，澳大利亚首都领地的房价上涨了 31.8%。

　　CoreLogic 研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，最强大市场中极低的供应量水平为增长率的差异提供了最好的解释。

　　劳利斯表示：“珀斯和阿德莱德待售房产数量仍比今年同期的五年平均水平低 40% 以上，而布里斯班待售房产数量则比平均水平低 34%。”

　　“尽管与去年同期相比供应商活动有所增加，但这些市场的库存水平仍远低于平均水平。

　　“新上市的房产正被市场需求迅速吸收，导致库存水平较低，价格面临上行压力。”

　　相反，由于需求较低，霍巴特各地的房屋挂牌量比五年平均水平高出 41%，本季度的房屋销售量比前五年平均水平低 6.4%。

　　PropTrack 的 Creagh 女士表示，价格上涨可能还会持续下去。

　　把握市场时机

　　“尽管今年待售房屋数量有所增加，但强劲的人口增长、紧张的租赁市场和房屋净值收益继续支撑强劲的需求。

　　“与此同时，建筑活动仍然受到产能限制和成本上升的挑战，随之而来的住房供应紧张推高了价格和租金。”

　　住房建筑许可数量仍处于十年来的最低水平，澳大利亚统计局本周发布的数据显示，4 月份新房许可数量较本已低迷的水平又下降了 0.3%。

　　克里格女士说：“供需不匹配正在继续抵消较高的利率环境。”

　　“此外，当前利率稳定，维持了买家和卖家的信心，而持续的房价上涨可能会激励许多人克服负担能力的挑战，并在进一步增长的预期下进行交易。”

　　从历史上看，公寓价格一直落后于房屋的资本增长表现，但这一差距正在缩小。

　　更高的租金收益率(全国公寓的收益率为 4.5%，而独立屋的收益率为 3.5%)以及不断恶化的负担能力促使许多人进入公寓市场。

　　Herron Todd White 首席执行官 Gary Brinkworth 表示，公寓价格飙升，一些地区甚至出现单元房升值速度快于独立式住宅的情况，这颠覆了一些评论员长期以来认为的信念，即在每个市场，单元房的资本收益总是优于单元房。

　　“我怀疑封锁期间人们想要享受更多空间，导致房屋与公寓之间的差距扩大，然而，我们现在看到这种增长差距缩小，因为公寓供应有限、租金上涨、负担能力挑战以及从地区回归城市生活增加了对公寓的需求。

　　“我相信我们可能正处于公寓反弹的阵痛期，价格将回升至长期正常水平，而不是受到经济杠杆和买家对市场的情绪的积极推动。”