澳大利亚区域房地产是否已准备好反弹

　　谁还记得 2021 年令人兴奋的日子?

　　随着大城镇和小城镇的需求激增，媒体充斥着各地区中心房价飙升的报道。2020-21 年和 2021-22 年，地区房价分别上涨了 22.2% 和 17.3%。

　　今年，地区房地产市场似乎面临更多挑战。虽然今年地区市场的表现还不错(6.9%，而所有首府城市的房地产市场为 7.9%)，但近几个月来，房地产市场受到了更多限制。

　　7 月份季度，区域市场房屋价值仅上涨 1.3%，而首府城市房屋价值上涨 1.8%。

　　那么，新冠疫情时代的区域繁荣是昙花一现，还是我们可以期待省级中心卷土重来?

　　重温区域房地产繁荣

　　值得重新审视区域繁荣，看看推动反弹的因素是否会重新出现。

　　在此期间，州际移民数量有所增加，尤其是从维多利亚州和新南威尔士州向北(主要是昆士兰州东南部)的移民。但一些关于这一迁移的报道被大大夸大了——这主要是人们提前退休计划的情况。

　　博客和其他论坛上也有很多人讨论年轻的澳大利亚人在偏远地区买房，然后远程办公到城里工作——这种说法也被大大夸大了。

　　最未被报道的方面是 JobKeeper 补贴流向收入没有下滑的企业主的影响。财政部估计，这笔钱总额为 270 亿澳元(AFR计算为 380 亿澳元)，可以理解的是，许多业主拿这笔钱投资于沿海房地产。

　　将这些因素加上创纪录的低利率和蓬勃发展的短期住宿市场，我们就能更清楚地了解推动这一增长的因素。

　　当前区域房地产

　　由于利率上升和生活成本紧缩导致短期住宿市场停滞，区域中心失去一些光彩也许并不奇怪。

　　不过，虽然各地区整体增长缓慢，但这并不是普遍趋势。

　　区域范围

　　CoreLogic 指出，50 个最大的非首都城市地区的增长情况各不相同，其中 40% 的地区 6 月份季度房价出现下降， 而 11 个地区的房价上涨超过 3%。

　　如果我们查看 PropTrack 2024 年 6 月的数据，您就会看到这种多样性，表现最佳和最差的中心之间的差距高达 24 个百分点。

　　这些数字为我们提供了推动区域市场发展的动力线索。

　　首先让你印象深刻的是，西澳大利亚州和昆士兰州拥有许多表现最好的地区。这些州也拥有表现最好的首府，这绝非巧合;鼓励年长的澳大利亚人利用更高的价格赚钱，改变生活方式，搬到海边或树林里居住。

　　另一个引人注目的现象是，许多表现最好的中心的价格相对较低，前十名中只有两个中心的中位价格为 600.000 美元或更高。新南威尔士州较昂贵的中心表现并不那么好。

　　在南部，情况就不那么乐观了。在维多利亚州，房地产税的提高促使许多资产丰富、收入较低的房东出售房产，而在塔斯马尼亚州，生活成本压力似乎正在抑制投资者。

　　区域市场是否有可能改善？

　　展望未来，最有决定性的因素可能是利率。

　　在维多利亚州和新南威尔士州地区的许多中心，尽管处于周期性低谷，但吸引首次购房者和首次投资者的潜在积极因素仍然明显。明年利率下降将使他们的业绩数字回升。

　　这些中心有几个共同的因素，包括当地人口相对较多、到主要首府城市的交通便利以及价格比其州首府低约 200.000 美元或更多。

　　如果我们将这些相同的长期增长动力和下降的利率应用到方程式中，那么位置最好的城市包括图文巴、吉朗、班伯里和巴拉瑞特等中心。

　　我要重点介绍的另一个城市是黄金海岸。长期以来，这里是投资者梦想破灭的地方。但人口增长和经济日益多样化已将这座城市推向与首都市场相同的水平。

　　新南威尔士州纽卡斯尔的情况也类似。

　　所有这些区域中心的共同点是，买家需求不仅来自退休人员和生活方式改变的买家，还有年轻的购房者和租房者，而便捷的通勤到首都是一大吸引力。

　　展望未来，缺乏这些驱动因素可能会影响今年一些表现优异的城市(如班达伯格和汤斯维尔)的增长前景。

　　如果您正在考虑在澳大利亚偏远地区投资，我建议您首先将搜索范围缩小到成熟、繁荣的省级城市中具有多种买家需求的中心。

　　我还将确保您获得具有多年实地经验的合格买方代理的建议，以帮助您找到具有所有正确因素的房产，以吸引优质租户并确保强大的转售吸引力。

　　该建议还可以帮助您避免购买存在洪水和风暴潮等环境风险的房产，以抵消部分不断增长的房屋保险成本。

　　对于精明的投资者来说，这些地区确实提供了一些良好的前景，而且价格比澳大利亚昂贵的首都市场要低。