解决澳大利亚住房短缺:可持续增长的解决方案

2025-03-17 00:08

我们正处于我从事房地产行业50年来所见过的最严重的房地产危机之中。

对于那些想买房的人来说，住房严重短缺，而对于那些想租房的人来说，住房短缺更严重。

尽管人们提出了各种各样的借口，包括新冠肺炎、移民激增、“令人讨厌的贪婪”房地产投资者，但实际上，澳大利亚的住房危机并不新鲜——它是20多年来系统性供应不足和需求不断增长的产物，而新冠肺炎疫情进一步加剧了这种情况。

虽然住房负担能力多年来一直是一个热点问题，但要解决这个根深蒂固的问题并不是一件快事。

根据HIA总经理Jocelyn Martin的说法，尽管我们希望把希望寄托在一个政府或一个任期上，但这个问题需要各级政府协调一致的长期努力。

解决方案必须是多管齐下的，包括联邦、州和地方政府共同努力，创造一个强劲、可持续的住房供应。

根据马丁的说法，问题是:我们如何才能建立一个更公平的体系，在不把成本负担完全转嫁给新购房者的情况下，增加可用房屋的数量?

根据住房行业协会(HIA)的说法，答案在于一系列旨在增加供应、减税和解决与房地产开发齐头并进的更广泛的基础设施挑战的改革。

税收负担和住房负担能力

根据马丁的说法，澳大利亚目前的税收结构给新购房者带来了不公平的负担，新房价格的50%是由各级政府征收的税收、费用和收费组成的。

当新房的价格被税收推高时，自然的结果是新建房屋的数量减少。

这是一个恶性循环:越来越少的房屋建设导致越来越多的新购房者承担更大的税收负担。

这种不平衡是澳大利亚房地产市场持续供应不足的核心原因之一。

要打破这种循环，我们必须重新思考政府税收在房地产开发中的作用。

HIA的立场很明确:对住房征税越多，获得的住房就越少。

事实上，政府不应该增加税收负担，而应该通过降低与房地产开发相关的成本来减轻新购房者的压力。

针对长期问题的整体解决方案

HIA的全面建议为解决住房供应挑战提供了路线图。

他们的做法令人耳目一新之处在于，它并不局限于房地产市场的一个领域。

无论是经济适用房、公共住房还是私人租赁住房，重点都应该放在增加整个住房的供应上。

以下是一些重要的建议:

以房屋负担能力为指导原则;每一个涉及住房政策的政府部门都必须将住房负担能力作为核心原则。这意味着围绕基础设施、税收和规划的决策应该始终保持一致看看它们是如何影响住房成本的。
公平的公共房屋投资:公共住房需要投资不只是在选举周期，而是持续而公平地。目前的融资模式导致零星的投资无法跟上需求。
基础设施投资:增加住房供应的最大瓶颈之一是缺乏现成的土地。加大政府对基础设施(道路、公用事业和交通)的投资，将加快将新土地推向市场的进程。
公平分担基础设施成本:目前，基础设施升级的成本在很大程度上由新购房者承担。这些成本需要在社会各部门之间更公平地分担。
外国投资和技术移民:恢复对住房建设的外国投资将有助于增加私人租赁部门的住房数量。此外，促进技术移民将解决英国严重的劳动力短缺问题建筑业，这是目前阻碍新的发展。
改革贷款限制:由于不必要的贷款限制，首次购房者难以获得融资。稀土元素评估这些障碍可能会让更多的澳大利亚人拥有住房，尤其是在利率下降的情况下继续上升。
规划改革:规划延误和限制性法规增加了建造新房的成本和时间。在各州和地区政府之间简化这些流程将大大减少目前困扰该系统的低效率问题。
平衡监管措施:政府需要在必要的监管和补充之间取得平衡成本部分。暂停实施推高住房成本的新规定，将给房地产行业喘息的空间，以赶上需求。

领导和协调是关键

也许HIA提出的最关键的一点是各级政府需要协调一致的领导。

没有任何一个实体有能力独自解决住房危机，分散的努力只会延长痛苦。

住房部长、财政部长、财政部长以及州和地方政府都需要站在同一页上，共同努力实现一个共同的目标:增加供应，稳定价格，使住房更容易负担。

但是领导需要的不仅仅是协调，还需要大胆的决定和改变现状的意愿。

地方议会尤其需要重新评估他们的角色。

目前，他们对土地供应的影响太大，而且他们对住房相关税收的依赖加剧了这个问题。

如果我们想看到真正的进展，就需要激励这些地方政府释放更多的土地，并补偿可能导致的任何收入损失。

澳大利亚的住房危机并非无法克服，但它确实需要现在就采取严肃的行动。

HIA提出的建议为解决住房供应不足的根本原因提供了一个坚实的起点。

通过增加住房存量、减轻新购房者的税收负担以及改善基础设施，我们有望在本十年末看到租金企稳，房价变得更容易承受。

澳大利亚住房的未来取决于领导力、合作以及重新思考我们如何融资和开发新住房的意愿。

没有时间可以浪费了——我们现在必须为一个为所有人服务的房地产市场奠定基础，而不仅仅是少数人。