澳大利亚住房负担能力危机:购房者创历史新低

根据REA Group的PropTrack的最新数据，澳大利亚的住房负担能力在过去一年里恶化，达到了有记录以来的最差水平。

最新的PropTrack住房负担能力报告为普通澳大利亚人描绘了一幅严峻的画面，尤其是那些渴望拥有自己房产的首次购房者。

PropTrack表示，高抵押贷款利率和不断上涨的房价意味着，自1994-95年开始记录以来，澳大利亚的住房负担能力从未像现在这样糟糕。

报告称，在2023-24财政年度，澳大利亚中等收入家庭(年收入总额为11.2万美元)只能负担得起14%的房屋销售，首次购房者“面临更大的负担能力挑战”。

就在三年前，PropTrack说，中等收入家庭可以负担得起43%的住房。

“这标志着自20世纪60年代以来的迅速恶化报告说:“这是流行病的开端，比一年前记录的情况明显更糟。经济学家保罗·瑞安和安格斯·摩尔说。
 

在全球金融危机后的十年里，住房负担能力缓慢改善，并在2020年和2021年显著提高，当时利率在大流行期间降至创纪录的低点。

“但从2022年中期开始，利率出现了历史上最大幅度的上涨，这对住房负担能力产生了巨大影响，再加上房价上涨，现在买房比以往任何时候都困难。”

为了计算“负担能力”，保罗·瑞安和安格斯·摩尔假设一个家庭将把税前收入的25%用于偿还抵押贷款。

他们还假设这个家庭已经存了20%的存款，并且还可以支付购买成本(比如印花税)。

然而，他们说，在不到两年的时间里，更高的利率使新借款人的借贷能力降低了多达30%。

“与此同时，现有借款人的还款在同一短时间内增加了50%。”

与此同时，房价继续上涨。

PropTrack计算出，在2023-24财年，房价上涨了6.6%，相当于全国房价中位数上涨了约5万美元。

“这一增长速度仍高于过去几十年的平均增长速度，突显出尽管住房负担能力处于创纪录的低位，但整个市场的供需平衡仍面临挑战。”

经济学家们表示，为了支付中等价位房屋的抵押贷款还款，中等收入家庭将不得不花费大约三分之一的税前收入来偿还抵押贷款。

然而，许多拥有现有抵押贷款的自住家庭似乎已经支付了远远高于这一水平的贷款。

澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of Australia)最近估计，2024年第6季度的平均抵押贷款还款额相当于家庭收入中位数的48.1%。

换句话说，在澳大利亚有抵押贷款的中等家庭中，有近一半的钱以偿还银行的形式直接回到了家里。

对一些人来说更难

PropTrack说，首次购房者的住房负担能力更难承受，中等收入的租房者在过去一年中仅能负担得起11%的房屋(和9%的房屋)，而已经有抵押贷款的家庭则有34%的住房负担能力。

作者说:“这些结果突出了现有财富对参与房屋所有权的重要性——对于普通收入的租房者来说，负担得起的房子太少了，许多人依靠家庭的帮助进入市场。”

他们还指出，“低收入家庭实际上被排除在房屋所有权之外，因为收入排在第20位的家庭(年收入略低于5万美元)只能买得起3%的房屋。”

负担能力也取决于你住在哪里。

新南威尔士州的住房负担能力是所有州中最差的，中等收入家庭只能负担全州销售房屋的10%。

抵押贷款成本也高于其他任何一个州，中等价位房屋的偿还金额略低于平均收入的40%。

更高的房价意味着，在新南威尔士州，攒够20%的首付需要6.5年的时间，比其他任何一个州都要长。

尽管在过去的一年里，墨尔本和维多利亚地区的房价持平或略有下降，但维多利亚州的负担能力也好不到哪里去，上个财政年度全州售出的房屋中，中等家庭的负担能力仅占12%。

PropTrack说，一笔典型的新贷款的抵押贷款还款额也达到了家庭平均收入的35%。

塔斯马尼亚州的负担能力非常糟糕，中等收入家庭只能负担9%

尽管抵押贷款偿还额仅占家庭收入的35%，低于新南威尔士州，但在过去一年里，该州的房屋销售量是所有州中最低的。

昆士兰(15%的中等收入家庭负担能力)和南澳大利亚(16%)表现更好，但PropTrack表示，到目前为止，西澳大利亚是澳大利亚最负担得起的州。

报告称:“这反映在中等收入家庭能负担得起的房屋数量上:26%，比其他任何一个州都高出10个百分点。”

“在西澳大利亚，首次购房者存下首付所需的时间比澳大利亚其他任何地区都要短得多，只需3.8年。”

保罗·瑞安和安格斯·摩尔表示，尽管抵押贷款成本在过去两年中显著上升，“仅占家庭平均收入的22.5%，但与其他州相比仍然很低。”

两位经济学家总结道:“西澳大利亚州作为全国最经济实惠的住房市场的地位，将继续吸引那些希望搬家和购买第一套住房的人，以及州际投资者。”