为什么澳大利亚各地的房地产市场在2024年表现不同

 

 

 

支撑每个房地产市场的经济基本面是其表现的重要驱动因素。

在悉尼和墨尔本，强劲的经济增长转化为住房需求的增加，推动了房地产价值的上涨，而布里斯班和珀斯则面临着更为低迷的增长。

墨尔本的住宅房地产市场在过去几年中表现不佳，基本上停滞不前，而许多其他首府城市的资本增长都达到了两位数。

人口增长和移徙模式在塑造住房市场方面起着至关重要的作用。昆士兰州的州际移民激增，推高了住房需求，而墨尔本的增长速度较慢。

供需失衡是房地产市场表现的根本驱动因素。阿德莱德和珀斯的供应紧张给价格带来了上行压力，而悉尼和墨尔本的供需平衡抑制了价格上涨。

投资者情绪在塑造市场结果方面发挥了重要作用，布里斯班和珀斯等长期潜力强劲的市场吸引了更多投资者的兴趣，而悉尼和墨尔本的投资者情绪发生了转变，由于担心利率上升和未来可能的监管变化，一些投资者希望出售房产。维多利亚州政府决定提高土地税，引入缺席业主附加费，印花税附加费和空置住宅土地税，导致越来越多的房地产投资者离开墨尔本。

由于经济状况、人口增长、供需动态和政府政策等因素的复杂相互作用，澳大利亚的房地产市场继续表现不同。尽管房地产市场将为许多澳大利亚人创造大量财富，但规划是关键。

澳大利亚的房地产市场一直是一个复杂的谜题，不同的地区经历了不同程度的增长、稳定和下降。

在过去的一年里，我们看到这种差异变得更加明显，一些市场蓬勃发展，而另一些市场则陷入困境。

城市	月	季度	年度	总回报	中值
悉尼	0.3%	1.1%	5.6%	8.8%	1174867美元
墨尔本	-0.4%	-0.9%	0.2%	3.9%	781949美元
布里斯班	1.1%	3.8%	16.0%	20.6%	873987美元
阿德莱德	1.8%	5.0%	15.5%	20.2%	776597美元
珀斯	2.0%	6.2%	24.7%	30.6%	773335美元
霍巴特	-0.5%	-0.8%	-1.2%	2.8%	646863美元
达尔文	-0.2%	-0.3%	2.3%	8.8%	507097美元
堪培拉	0.0%	0.5%	1.7%	5.8%	870910美元
结合首都	0.5%	1.8%	7.9%	11.8%	884412美元
结合区域	0.4%	1.3%	6.9%	11.6%	630565美元
国家	0.5%	1.7%	7.6%	11.8%	798207美元

了解这些差异背后的原因是在当今市场做出明智投资决策的关键。

那么，让我们深入研究一下推动澳大利亚房地产市场在2024年不同表现的因素。

1. 生态经济基本面:地方和国家最终影响

支撑每个房地产市场的经济状况是表现的重要驱动因素。

澳大利亚的主要城市——悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德——在过去的一年里都经历了不同的经济轨迹，受就业率、工资增长和当地工业实力等因素的影响。

例如，布里斯班和珀斯经历了强劲的经济增长，主要是由于建筑和采矿等行业的强劲表现。

这种经济实力转化为住房需求的增加，推高了房地产价值。

相比之下，悉尼和墨尔本的增长更为缓慢，部分原因是利率上升以及科技和金融行业的降温，这些行业历来推动了这些城市的大部分需求。

例如，在过去的四十年里，墨尔本一直是澳大利亚表现最强劲的房地产市场;然而，在过去的几年里，它表现不佳。

事实上，在过去的12个月里，住宅价格基本停滞不前，而许多其他首府城市的房价却出现了两位数的增长。

墨尔本住宅房地产市场表现不佳可以归因于几个因素，但根本原因归结为当前的经济挑战。

2. 人口增长和迁移模式

人口动态在塑造住房市场方面发挥着至关重要的作用。

近年来，随着澳大利亚人寻求比南部各州更负担得起的生活方式，昆士兰州的州际移民激增。

大量涌入的居民推高了住房需求，尤其是在布里斯班及周边地区。

相反，墨尔本的人口增长速度较慢，尽管它吸引了更多的国际移民。

这种情况最初是由于疫情期间的长期封锁而开始的，现在由于移民模式的转变而加剧，当地人迁往阳光明媚的昆士兰州。

与高峰时期相比，较慢的增长已转化为更为温和的房地产市场。

 

3. 供需失衡

供需平衡仍然是房地产市场表现的根本驱动因素。

像阿德莱德和珀斯这样的市场，由于新房供应有限，无法跟上不断增长的需求，价格大幅上涨。

在这些城市，尽管整体经济状况保持相对稳定，但供应紧张的状况给价格带来了上行压力。

相比之下，悉尼和墨尔本的供需平衡更为平衡，尤其是过去几年公寓建设的增加。

这在一定程度上抑制了价格的上涨，因为买家有了更多的选择。

然而，展望未来，新建筑很少出现，特别是在公寓领域，供需失衡将意味着房地产价值的持续暴涨和增长。

4. 利率和负担能力

利率一直是2024年的中心主题，澳大利亚储备银行(RBA)维持高利率以对抗通货膨胀。

更高的利率对房地产市场产生了降温作用，尤其是在悉尼和墨尔本等房价更高的城市，这些城市的负担能力已经捉襟一肘。

然而，尽管房价上涨，布里斯班和珀斯等地区的房价仍然相对便宜。

虽然这种可负担性使这些市场保持了势头，因为投资者和购房者都看到了进入这些市场的价值，尽管借贷成本较高，但这种可负担性优势现在已经消失了。

事实上，今天的墨尔本有明显的负担能力优势，因为它处于自己的房地产周期阶段，而布里斯班和珀斯三年前是这样。

5. 政府政策和激励措施

政府政策，包括税收和对首次购房者的激励措施，继续影响着市场动态。

例如，最近新南威尔士州印花税优惠的变化为首次购房者提供了一些缓解，有助于维持悉尼市场某些细分市场的需求。

相比之下，维多利亚州的政策干预力度较小，再加上经济环境更为低迷，与其他州相比，维多利亚州的市场表现更为温和。

6. 区城市与城市的市场动态

虽然澳大利亚的主要城市经常占据新闻头条，但地区市场也出现了显著差异。

昆士兰州和西澳大利亚州地区受益于生活方式的转变，许多澳大利亚人在疫情后选择了沿海或农村生活。

由于对更大空间和不同生活节奏的需求，这些地区的价格增长强劲。

相比之下，新南威尔士州和维多利亚州的一些地区由于人口增长较低、就业机会有限、投资前景不那么有吸引力等因素的综合作用而陷入困境。

 

7. 投资者情绪和市场认知

最后，投资者情绪在塑造市场结果方面发挥了重要作用。

布里斯班和珀斯等被认为具有强大长期潜力的市场吸引了更多投资者的兴趣，这有助于维持需求并支持价格上涨。

与此同时，悉尼和墨尔本的投资者情绪发生了转变，由于担心利率上升和未来可能出现的监管变化，一些投资者希望出售房产。这导致了这些城市的市场疲软。

与此同时，由于更严格的住宅租赁法规和更高的土地税，越来越多的房地产投资者放弃了墨尔本市场。

最近对租赁法的改革使天平严重偏向租户，使房东更难以有效地管理他们的房产。

这些变化包括强制性的出租物业最低标准和更严格的驱逐规则。

虽然这些规定旨在保护租户，但它们也增加了房东的行政负担和成本，降低了房地产投资的吸引力。

事实上，许多投资者感到，由于政府的干预，控制权正在从他们手中被夺走。

此外，维多利亚州政府提高土地税的决定进一步加剧了房地产投资者的困境。

对价值超过一定门槛的物业征收更高的土地税率，大大增加了投资者的持有成本。

这侵蚀了他们的利润率，迫使许多人重新考虑他们投资的可行性。

别忘了维多利亚州的缺席业主附加费、印花税附加费和空置住宅土地税。

再加上更严格的租赁法的影响，所有这些税收带来的经济负担增加，导致越来越多的房地产投资者离开墨尔本。

 

结论

由于经济状况、人口增长、供需动态和政府政策等因素的复杂相互作用，澳大利亚的房地产市场继续表现不同。

虽然房地产市场将为许多澳大利亚人创造可观的财富，但统计数据显示，购买投资性房地产的人中有50%在头五年内卖出。

在那些继续投资的人中，92%的人从未拥有过第一套或第二套房产。

这是因为获得财富不是偶然发生的;这是一个执行良好的计划的结果。

计划是把未来带到现在，这样你现在就可以做点什么!

你最终购买的房产将是你将做出的许多决定的有形表现，这些决定必须以正确的顺序做出

这是因为房地产投资是一个过程，而不是一个事件。