简单地建造更多的公寓并不能解决澳大利亚房地产短缺问题

当前关于住房负担能力的说法似乎是，这只是增加供应的一个例子。

在有土地边界来控制城市扩张的主要城市，这通常意味着建造更多的公寓。专家告诉我们，如果土地靠近火车站或类似的良好基础设施，那么建公寓是不需要动脑筋的。

这一论点的第一个问题是，它忽视了需求加速给房地产市场带来的巨大压力。

移民政策带来的创纪录水平的人口增长——其增长速度我们无法跟上文书工作或建筑工程的增长速度——正在加剧住房短缺。你不能只谈供给而不谈需求。

供给侧理论的第二个问题是，提议的供给本质上是昂贵的。

简而言之，公寓的建造成本高于传统的低矮砖瓦房屋。你可以随心所欲地增加新供给，但如果这种供给的成本本质上是昂贵的，那么你所做的可能只是让事情变得更糟。

建筑经济学的现实是，高层公寓楼的每平方米面积都比独立单层住宅的每平方米面积贵——大约是其两倍或更多。

最近，有人告诉我，中高层公寓每平方米的现行价格约为每平方米1万至1.2万美元。因此，一套基本的100平方米的公寓(两床一浴室)需要卖到100万美元到120万美元左右，项目才能继续进行。

低于这个价格的公寓将不会被市场交付，因为它们会亏损。

对于一套“负担得起”的公寓来说，理想的价格应该在45万美元左右(基于家庭年收入9万美元的中位数和收入的5倍——按照全球标准，这本身就被认为是很高的)。你可以看到这些价格有很大的差距。

市场可能会继续在100万美元以上的基础上增加新库存，但它会达到一个点，拥有这种硬币的买家会变少，届时供应方面也会枯竭。

如果你卖不出去，你就不会建造它们。

这不是我们今天在澳大利亚主要城市市场看到的吗?那么，我们可以通过建造更多的公寓来解决负担能力问题的理论又在哪里呢?这是不合理的。你不能通过建造更多最昂贵的建筑类型来“解决”可负担性问题。

这并没有阻止我们愚蠢的政治阶层将更高的密度作为解决住房问题的灵丹妙药。

加拿大在供应重点上的惨痛教训

高密度有好的结果，但负担能力不是其中之一。也许他们应该看看世界上一些最糟糕的市场，以理解为什么他们青睐的理论不起作用?温哥华怎么样?

加拿大不列颠哥伦比亚省的温哥华多年来一直被评为世界上最难以负担的住房市场之一。这是在大量供应增加的情况下发生的。

当地学者和作家Patrick Condon(不列颠哥伦比亚大学建筑和景观学院景观和宜居环境的James Taylor主席，UBC城市设计项目的创始主席)指出，通过高密度填充，这座城市的住房存量增加了两倍。

“毫无疑问，这是一件好事——除了一个方面。新住房供应的巨大激增并没有像我们所希望的那样带来更多经济适用房。不知怎的，令人困惑的是，事情发生了逆转。”

确定了。温哥华成为世界上最难以负担的住房市场。如果你的目标是负担得起，这不是一个好结果。不要像温哥华那样。

然而，这座城市仍然被一些澳大利亚决策者视为住房政策和人口密度的典范。

也许他们没有看到康登教授的这张图表，这张图表显示温哥华比几乎任何北美城市增加了更多的供应，但几乎都是高密度(多户)住房，而且成本非常高。

结论似乎很简单。

公寓将适合很多人，在许多地方，这是增加供应的唯一途径。但要明白，这种政策手段不仅不会提高人们的负担能力，而且可能会让房价比现在更贵。