澳大利亚房地产市场的赢家和输家：水更深

赢家：房价上涨谁受益？

业主及物业投资者

根据CoreLogic的数据，澳大利亚有1130万套住宅，澳大利亚所有住宅房地产的总价值为11.1万亿美元。

房屋所有权仍然是澳大利亚财富创造的基石，大约三分之二的澳大利亚人拥有自己居住的房屋，230万澳大利亚人拥有投资房产。

对于这些群体来说，不断上涨的房地产价值转化为股权、财富和金融安全的增加。

房主看到他们的净资产被动增长，而投资者享受更高的租金回报和资本收益。

受益对象还包括所谓的“父母银行”（Bank of Mum and Dad），父母用自己房产的权益帮助孩子进入市场，从而加强了家庭内部的财富循环。

然而，这使得有机会获得这类支持的人和没有机会获得这类支持的人之间的差距不断扩大。

州政府和地方议会

很少有实体比州政府从房价上涨中受益更多。

房产交易中收取的印花税，每次房屋易手都会带来一笔横财。

虽然有人提议将土地税作为一种更公平、更可持续的替代方案，但从政治上讲，将其作为印花税的替代方案并不具有吸引力，因为与印花税的直接冲击相比，土地税的收入流是渐进的。

地方议会也从与房地产价值挂钩的费用中获利，确保他们在保持高房价方面拥有既得利益。

这种对房地产相关收入的依赖造成了一种体制，即政府在财政上受到激励，维持高房价，即使房价的可负担性已成为一场全国性危机。

其他受益者

如果房价上涨，银行可以出售更大、更长的抵押贷款。

与此同时，房地产中介、买方代理、抵押贷款经纪人、拍卖商、房地产开发商和房地产中介等所有与房地产相关的行业都名列前茅。

当房地产价格上涨时，一个由房地产网站、金融顾问、保险公司、房地产估价师、房地产摄影师和律师组成的广泛生态系统就会受到更大的需求。

政客们看到，大多数澳大利亚选民都从房价上涨中受益。

这是一个很好的借口，可以重复约翰?霍华德（John Howard）那句著名的俏皮话：他从未遇到过有人抱怨自己的房子涨价。

这导致了一些愚蠢的政策，假装要解决住房负担能力问题。

输家：谁为高房价埋单？

租房者

随着房价上涨推高租金，租房者面临越来越多的挑战。

由于在房地产市场没有任何利益关系，他们经常发现自己陷入困境，由于租金成本消耗了他们收入中越来越大的一部分，他们无法存下首付。

首次购房者提供

首次购房者可以说是房价暴涨最明显的受害者。

首次购房者补贴和住房养老金提取等政策被吹捧为解决方案，但它们往往会加剧问题。

通过向市场注入更多资金而不解决供应问题，这些措施进一步推高了价格，形成了一个周期，每一代新一代人都发现更难进入市场。

年轻的澳大利亚人

代际间的贫富差距正在扩大。

千禧一代和Z世代，尤其是那些无法进入“父母银行”的人，越来越感到被市场拒之门外。

尽管他们的工资很有竞争力，而且有扎实的教育背景，但他们很难与从几十年来不断上涨的房地产价值中受益的老一辈竞争。

这种日益增长的被剥夺公民权的感觉产生了重大的社会和政治后果。

技术移民

住房负担能力也威胁到澳大利亚吸引和留住技术移民的能力。

虽然工程师和IT专家等高收入专业人士可能会管理好，但医疗和老年护理行业的低收入移民面临着重大障碍。

对许多人来说，一边把钱以汇款的形式寄回家，一边试图为在澳大利亚买房而存钱的前景似乎是站不住脚的，这使得新西兰或加拿大等地更有吸引力，尽管它们自身也面临着住房方面的挑战。

政策在起作用：问题持续存在的原因

短期解决方案，长期问题

像首次购房者补贴和住房养老金提取这样的政策在政治上是可以接受的，但在经济上是有缺陷的。

它们为某些特定群体提供了暂时的提振，同时推高了其他所有人的价格。

更糟糕的是，它们耗尽了退休储蓄，并将公共资金转移到无效的项目上，从而侵蚀了长期的财务安全。

新南威尔士州和维多利亚州等州最近的分区改革旨在促进交通枢纽附近的中等和高密度住房。

虽然从城市规划的角度来看，这是朝着正确方向迈出的一步，但它并没有解决潜在的建设成本问题，因为公寓的建设成本明显高于新建住宅。

开发商自然倾向于迎合富裕人群的高利润项目，导致经济适用房供不应求。

移民和负担能力

澳大利亚雄心勃勃的计划是在五年内建造120万套新房，这是朝着正确方向迈出的一步，但面临着巨大的障碍，从劳动力短缺到高昂的材料成本。

与此同时，“建租房”计划带来了一些希望，但这些项目不太可能满足所有需求，尤其是低收入家庭的需求。

平衡赢家和输家

政治意愿的转变

一个真正的解决方案需要诚实、勇敢的决策。

政策制定者必须优先考虑长期战略，而不是短期战略。

例如，有利于租房者或鼓励建设经济适用房的税收改革，可能有助于平衡规模。

与此同时，政府必须改变像首次购房者补贴这样弊大于利的政策。

维护政治稳定

澳大利亚年轻人的不满情绪已经在重塑政治格局。

千禧一代和Z世代选民正在放弃主要政党，转而支持规模更小、更激进的替代政党。

这一趋势可能导致政治体系的分裂，使决策过程复杂化。

为了避免这种情况，主要政党必须正面解决住房不平等问题，即使这意味着要做出艰难、不受欢迎的决定。

前方是什么

澳大利亚的房地产市场是更广泛社会分歧的一个缩影。

虽然房主和投资者继续蓬勃发展，但租房者和年轻的澳大利亚人面临着越来越多的挑战。

如果不大力干预，这些差距只会加深，威胁到社会凝聚力和政治稳定。

目前，澳大利亚房地产市场的赢家仍占主导地位，但潮流可能会改变。

政策制定者是否能够迎接挑战还有待观察，尤其是在房地产价值上涨时有如此多的赢家的情况下。

但有一点是明确的：风险从未如此之高。