澳大利亚房地产市场的宠儿如今还是投资热点城市吗？

 

　　布里斯班一直被列为澳大利亚最受欢迎的投资型首府城市，但随着迅猛增长成为过去式，人们对其房地产市场的热衷是否还有道理?

　　四月对于布里斯班的房地产市场来说相对较为平淡，因为房地产交易让位于生活方式和政治事件。

　　昆士兰人享受了前所未有的连续三个长周末假期——包括复活节、澳新军团日和劳动节。再加上为期两周的学校假期以及联邦选举活动，许多买家和卖家都暂停了他们的房产决策。

　　由于有更紧迫的个人和国家事务需要处理，市场势头有所减弱。

　　尽管存在各种干扰因素，布里斯班的房地产市场仍展现出房价持续上涨的趋势。4 月份住宅价值上涨了 0.4%，与 3 月份的表现一致。

　　这种上升趋势反映了这座城市强劲的基本面，无论是自住业主还是投资者，在房地产市场供应趋紧的情况下，都在继续寻求价值。

　　正如几乎每期《API 杂志房地产情绪报告》所显示的那样，布里斯班一直是澳大利亚各地房地产投资者的首选。

　　与其他首府城市相比，布里斯班的表现优于悉尼和墨尔本，后两者四月份的增长率均为 0.2%。

　　阿德莱德和珀斯的房价涨幅也与布里斯班类似，分别为 0.3% 和 0.4%，而达尔文则以 1.1% 的涨幅位居当月榜首。过去 12 个月里，布里斯班的房价上涨了 7.8%，仅次于珀斯(10.0%)和阿德莱德(9.8%)，远远超过了墨尔本(-2.2%)和堪培拉(-0.6%)。

　　有趣的是，尽管澳大利亚各首府城市的房屋价值普遍高于公寓价值，但布里斯班却反其道而行之。在这里，公寓的价值增长超过了房屋，无论是单月(0.5% 对 0.4%)还是单季(1.6% 对 0.9%)。这种差异凸显了布里斯班市场独特的动态，其中的可负担性压力和有限的供应正在推动对位置优越的联排住宅的新需求。

　　政府巧立名目征收印花税

　　在税收方面，澳大利亚统计局(ABS)的新数据显示，房地产继续在政府收入中占据越来越大的份额。

　　在 2023 - 2024 财年，澳大利亚各州和地方政府征收的与房地产相关的税款达 452 亿澳元，同比增长 12.5%。

　　印花税一项就征收了 308 亿澳元，增长了 8%。对于买家来说，这些数字意味着交易成本的增加。

　　据近期媒体分析，布里斯班在平均住宅印花税方面排名第六高，霍巴特和达尔文是仅有的两个基于典型房屋印花税税率更低的城市。

　　这或许是更多投资者在布里斯班布局的一个原因，因为与全国许多其他城市相比，这里的入门成本相对较低。

　　未知的世界

　　外部力量也在影响着买家的情绪。

　　美国对进口商品加征 10% 的关税，同时对中国采取更为激进的关税政策，这给全球经济前景带来了新的不确定性。

　　尽管澳大利亚直接遭受美国关税影响的程度很小，因为仅有 4% 的出口商品销往美国，但间接影响可能会相当大。

　　贸易紧张局势以及中国经济增长放缓可能会打击企业信心和招聘。劳动力市场走弱可能会削弱消费者信心，并推迟与房地产相关的决策。

　　另一方面，这种不确定性可能会促使进一步降息。

　　澳大利亚储备银行已在 2 月降息，预计 5 月 20 日还会再次降息，借贷成本可能会进一步降低，此举可能会进一步刺激买家需求并支撑房价。

　　在动荡的全球市场中，投资者也可能将房地产视为一种稳定的保值手段，尤其是在上市量持续紧张的情况下。

　　经济实惠的郊区表现最佳

　　4 月份，布里斯班的房屋中位价升至 907.864 澳元。这一稳定表现与 3 月份持平，延续了该市长期以来的增长趋势，目前房屋价值比五年前高出 71.1%，比十年前高出 91.2%。

　　与澳大利亚其他首府城市相比，布里斯班是少数几个已超过此前峰值的城市之一，与阿德莱德和珀斯情况相同。而墨尔本、悉尼、霍巴特、达尔文和堪培拉的人口数量均未达到历史最高水平。

　　PropTrack 报告称，布里斯班 4 月份的房价涨幅略有放缓，仅上涨 0.19%，与 3 月份相比略有减缓。

　　这种差异凸显了理解不同数据方法的重要性，但这并未改变潜在的上升趋势。

　　从市场细分的角度来看，布里斯班低端市场表现持续强劲。本季度，低端四分之一的住宅价格上涨了 2.1%，而高端四分之一的住宅价格仅上涨了 0.1%。

　　这种由购房负担能力驱动的趋势表明，首次购房者和投资者正在积极寻求价值型机会，尤其是在公寓市场。

　　公寓价格涨幅仍超住宅

　　4 月份，布里斯班的房屋中位价升至 989.818 澳元，当月上涨 0.4%，季度上涨 0.9%。与去年同期相比，涨幅为 6.8%，略低于 3 月份 7.5%的年增长率。

　　科塔利蒂(原名科雷逻辑)的数据表明，布里斯班的房屋价值增长在年初有所放缓后再度加速。PropTrack 也报告称房屋价值有所上升，不过涨幅略低，为 0.21%。

　　在全国范围内，过去三个月首都城市的房屋价值上涨了 1.1%，这主要得益于悉尼和霍巴特高端市场的推动。

　　布里斯班各类住房表现更为均衡，这表明其吸引力更广泛，尤其是在中等价位的郊区。

　　4 月份，布里斯班的公寓市场持续走强，中位价上涨 0.5%，达到 698.479 澳元。季度涨幅为 1.6%，年度涨幅仍保持强劲，为 12.8%，较上月的 14.1% 略有下降。PropTrack 数据也显示，当月小幅上涨 0.11%，与整体放缓的趋势相符。

　　房价单位价值持续走强反映出许多购房者在试图进入房地产市场时面临的购房负担能力挑战。

　　由于房价逼近 100 万美元，公寓成了许多人的唯一可行的购房选择——尤其是那些希望住在距离市中心 10 公里范围内的购房者。投资者兴趣的增加、紧张的租赁市场以及有限的新供应，都促使这一细分市场的需求持续旺盛。

　　布里斯班持续紧张的租房市场

　　布里斯班的租赁市场依然供应紧张。三月份的空置率进一步降至 0.9%，低于二月份的 1.0%。房屋的租金收益率保持在 3.5%不变，而公寓的租金收益率则小幅上升至 4.6%。

　　住宅年租金涨幅微升至 3.0%。然而，单位租金同比上涨 4.3%，较 3 月份的 3.9%大幅上升，表明在价格更亲民的租赁领域需求再度加速。

　　由于库存紧张且支付能力有限，布里斯班的租赁市场预计仍将竞争激烈，这将进一步激发全市投资者的兴趣。

　　布里斯班市场值得关注

　　四月由于公共假期和政治干扰，市场活动可能有所放缓，但布里斯班的房地产市场仍持续跑赢通胀。

　　住宅价值持续上涨，主要是由于价格较为亲民的单元房价格上涨带动。租赁市场趋紧，买家竞争依然激烈，尤其是对于全市位置优越的房产。

　　联邦选举对房地产市场情绪的影响仍有待观察。两大主要政党都倾向于需求侧的住房政策，这可能会给本已供应不足的市场带来额外压力，尤其是对首次购房者而言。

　　鉴于预计 5 月还会降息，且人口持续增长，到 2025 年底房价有望持续温和上涨。

　　尽管全球不确定性，尤其是美中贸易紧张局势，可能会削弱信心，但大多数澳大利亚家庭仍具有较强的财务韧性。

　　布里斯班独特的高性价比、生活吸引力以及强劲的基本面，使其始终是一个值得关注的市场。