澳大利亚利率下调引发全范围房价普涨

降息可能让借款人每月节省100美元，但那些想要购买中等价位房产的人将比上个月多支付近6000美元。

在经历了多年的现金利率停滞之后，澳大利亚储备银行进入降息周期，这为澳大利亚房地产市场注入了强劲动力。

5月份，住宅中位价值又上涨了0.5%，每个首府城市至少上涨了0.4%，有些城市涨幅更为显著。

达尔文在经历了几年首府城市增长低迷后终于打破束缚，上个月增长了1.6%，本季度增长了4.3%，并有望在2025年实现两位数增长。

在主要首府城市中，珀斯以0.7%的月度价格涨幅重新确立了其市场主导地位。

墨尔本和堪培拉是过去12个月中仅有的两个房价下跌的澳大利亚城市，但它们在5月份与阿德莱德一起录得了0.4%的价格上涨。

Cotality研究总监蒂姆·劳利斯表示："随着5月份利率再次下降，我们可能会看到对6月及今年剩余时间的住房价值产生进一步的积极影响。"

尽管月度趋势中形成了额外的动力，但过去一年全国范围内的涨幅速度是自2023年8月结束以来最慢的。

"这种较慢的增长速度反映了下半年资本收益的放缓，最终导致截至2025年1月的三个月内价值小幅下降。"

过去一个月，首府城市市场与区域市场相比出现了显著逆转，表现优于区域市场。区域市场上个月的表现是首府城市的三倍，并且在年度基础上仍然保持明显领先。

全国最强的市场是南澳大利亚州区域，2025年迄今已上涨5.8%。

昆士兰州区域也出现了类似情况，那里的房地产价格增长速度是首府城市的两倍。

麦凯Urbex房地产公司总经理克雷格·科瓦西奇表示，这些地区的需求正在增加，尤其是来自布里斯班的买家，他们因首府市场价格过高而寻求替代生活方式。

"我们看到一波自住买家的兴趣，他们寻求物有所值、空间和真正的沿海生活方式，"科瓦西奇先生说。

他指出，昆士兰州区域城镇都有不同的房地产市场特征。

"与一些区域地区因租赁住房供应危机而经历投资者驱动的繁荣不同，麦凯的市场以稳定、可持续的增长为基础，拥有多样化的买家群体。

"在麦凯，住宅价值经历了显著增长，过去12个月中位房价上涨了20.2%。"

珀斯反弹

珀斯在首府城市中重新崛起，住宅中位价格达到813,810美元，超过84万美元，而单元房和公寓的价格约为60万美元。

Nu Wealth董事总经理丹尼尔·麦奎兰表示，单元房和公寓一直是珀斯近期房地产繁荣中的灰姑娘，因为买家对房屋的需求要大得多。

"过去四年中，房屋引领了珀斯市场的价格上涨，而公寓和单元房则落后。

"然而，房屋的价格增长现在开始落后于单元房和公寓，因为它们是首次购房者进入房地产市场的经济实惠切入点。

"CoreLogic的数据强调了这一点，显示2025年前三个月，公寓和单元房的中位价格上涨了2.3%，而房价则保持停滞。"

麦奎兰先生表示，首次购房者正准备利用利率下降的机会，通过购买价格在60万美元以下的经济实惠公寓在市场上站稳脚跟，因为这类资产在资本增长方面现在开始超越房屋。

"由于过去几年东部各州房地产买家涌入西澳大利亚市场，许多首次购房者实际上被挡在了当地房地产市场之外。

"过去四年中，追求高租金回报和资本增长的东部各州投资者涌入西澳大利亚房地产市场，并且由于他们的借贷能力更强，能够出价高于当地首次购房者。

"最近几个月，随着东部各州买家在西澳大利亚的活动因租金收益率因房价增长放缓和租金趋于平稳而减弱，这些市场条件对首次购房者变得更加有利，"他说。

利率和价格压力

在房地产价格走势方面，利率起着至关重要的作用，所有人的目光都集中在澳大利亚储备银行的下一步行动上。

Canstar.com.au数据洞察总监莎莉·廷德尔对2025年剩余时间利率走势的预测给了买家一些尽早入市的动力。

"今年固定利率一直在持续下降，我们预计随着银行将进一步降息的可能性增加计入定价，这种活动将继续。"

她补充说，浮动利率住房贷款仍比固定期限贷款有优势。

"CBA的最低浮动利率为5.59%，而其最低固定利率为5.49%，因此仅有0.10个百分点的差异，加上澳大利亚储备银行进一步降息的可能性增加，很难看到很多人会急于在未来三年锁定他们的抵押贷款。

"我们预计大小银行都将在未来几个月继续下调固定利率。

"已经有四家贷款机构至少有一种固定利率低于5%，然而，到今年年底，这很可能成为银行的常态。"

这并非全是单边行情。对价格保持一定下行压力的是可能抑制过度热情的贷款政策和法规。

劳利斯先生指出，自2023年以来，债务收入比为六倍或更高的借款人约占新贷款发放的6%或更少。

"任何住房相关债务水平上升的迹象都可能面临更严格的住房贷款政策框架。"

"在大多数住房市场中，负担能力压力也很明显，并将在一定程度上限制需求。

"在没有供应响应的情况下，较低的人口增长也应该会抑制住房需求的累积。"