利率下降，房价会上涨吗？以下是研究结果

 

　　随着澳大利亚储备银行放宽货币政策，利率即将下降。

　　今年，抵押贷款预批申请量已开始上升，这表明许多潜在购房者对有望获得更便宜的住房贷款感到兴奋。

　　预计年底前还会有进一步的减息，一些经济学家预测，我们可能即将迎来又一轮房价上涨。利率降低使人们能够借到更多的钱，从而有可能在购房上投入更多资金，推高房价。

　　那么，储备银行的举措可能会如何影响购房行为以及更广泛的澳大利亚房地产市场呢？研究为我们提供了一些线索。

　　利率如何影响价格

　　研究表明，当中央银行降低基准利率时，抵押贷款利率通常也会随之下降。

　　在澳大利亚储备银行于5月决定降息之后，我们看到了这一情况。澳大利亚四大银行随即宣布对新老借款者实行类似的利率下调。

　　利率降低会减少贷款的还款成本。这对澳大利亚的购房者来说意义重大，因为他们的房贷数额往往非常大。

　　如今澳大利亚的平均房价已涨至约100万澳元，80%的贷款意味着普通购房者背负着80万澳元的债务。

　　今年3月，新发放抵押贷款的平均利率为6%。按照标准的分期偿还贷款公式计算，对于一套平均价值100万美元的房子来说，这意味着每月还款额约为4796美元。

　　在储备银行将现金利率下调0.25个百分点之后，这意味着每月还款额将变为4669美元，减少了127美元。这对抵押贷款持有者来说虽是小小的缓解，但肯定是受欢迎的。

　　加上澳大利亚储备银行2月份的降息举措，这类借款人现在每月节省的利息支出比年初多了250多澳元。

　　每个人都可以借更多。

　　较低的利率也能提高新购房者的借贷能力。

　　在银行发放新的抵押贷款之前，会评估借款人的还款能力。银行通过考虑借款人支付了日常开销后所剩余的收入来进行评估。

　　这被称为借款人的“净收入盈余”，而用于偿还贷款的这部分盈余的比例被称为“净盈余比率”。

　　最高贷款比例上限为90%，但通常的抵押贷款比例低于70%。

　　如果一个家庭年收入为10万美元，将25%用于开支，那么在70%的净盈余比率下，每月可承担4375美元的房贷还款。

　　鉴于此前6%的利率，这一最高月还款额意味着该家庭能够负担得起68万美元的贷款。但在利率下调0.25个百分点之后，该家庭现在能够负担得起69.5万美元的住房贷款。

　　自1月以来，随着利率累计下调0.5个百分点，这个家庭的借贷能力增加了3万美元。

　　收起梯子

　　对于单个购房者来说，这笔额外的借款可能足以让他们买到梦想中的房子。但降息同时影响到所有人，提高了全国范围内购房者们的借贷能力。

　　所有这些额外的抵押贷款信贷都刺激了住房需求，这可能会给本已过热的市场再添一把火。

　　事实上，近期的研究表明，现金利率每降低0.25个百分点，未来一到两年内平均房价可能会上涨1.5%至2%。

　　这相当于在目前平均100万美元的房价基础上又增加了2万美元。

　　研究还表明，在住房供应最紧张、房价本已较高的当地住房市场，利率的影响可能最为显著。

　　抵押贷款规模扩大

　　虽然较低的利率降低了特定抵押贷款的成本，但平均抵押贷款规模需要扩大才能跟上房价上涨的步伐。

　　回想一下，一套价值100万美元的房子，贷款80%，利率为6%时，每月还款额为4796美元。如果利率下降0.25个百分点，但房价上涨2%，新的每月还款额几乎没有变化，为4762美元。

　　除此之外，那套新房20%的首付款现在也增加了——4000美元。

　　首次购房者还有希望吗？

　　尽管利率降低之初令人兴奋，但有购房意愿的人可能会失望地发现，他们梦想中的房子价格进一步上涨，变得遥不可及。有些人最终可能还不如之前的情况好。

　　其他人可能会在利率下调完全反映在房价上之前抢先购房——这是出于害怕错失良机（FOMO）的心理。研究表明，利率变动后房价达到峰值可能需要一年或更长时间。

　　还有一些人可能暂时决定继续租房。对他们来说幸运的是，最近的研究表明，利率的变化对房东向租户收取的租金没有实质性影响。

　　最后，一种选择是在等待期间将储蓄投入股市，或许可以通过交易所交易基金进行分散投资，因为这些资产通常会在降息后升值。

　　惊慌失措从来都不是好主意。在投身市场之前，仔细思考你的选择总是很重要的。并且请记住，我们在此的讨论仅作一般性信息提供，并非旨在作为金融建议。所有投资都存在风险。