2026年澳大利亚商业地产有望走强但经济障碍犹存

商业地产市场已持续一年多的动荡，但最糟糕的时期似乎已经过去，预计2025全年至明年将出现试探性增长。

尽管预测相对乐观，但谨慎的经济指标仍层出不穷。

澳大利亚第一季度经济增长未达预期，实际GDP增幅仅为1.3%。截至3月的前三个月仅增长0.2%，而上一季度为0.6%。

尽管借贷成本下降且通胀降温，澳大利亚4月零售额仍意外下滑。

2025年的自然灾害已造成22亿澳元经济损失。

澳大利亚储备银行表示，美国反复无常的关税政策带来的高度不确定性，预计将导致澳大利亚投资、产出和就业下降。

加之生活成本危机和生活水平下降，究竟是什么将吸引商业地产走向更繁荣的未来？

莱坊首席经济学家本·伯斯顿认为，最糟糕的经济消息已成过去，未来的风险都已计入市场预期。

他表示，商业地产市场的初步复苏主要归功于2024年年中以来宏观经济前景的逐步改善，尽管仍存在一些影响市场情绪的风险。

"复苏始于海外降息周期的启动，这提振了市场情绪。

"澳大利亚反应较慢，2024年通胀压力比其他主要经济体更持久，但1月和4月连续发布的季度数据令人欣慰，澳储行现已两次降息。

"美国今年早些时候实施的关税政策令人震惊，导致股市波动和房地产投资者的不确定性，并可能影响经济增长。然而，经济放缓风险加剧使得市场预计年底前还将有两到三次降息，这将使现金利率接近3%。

"商业地产市场将对降息周期作出反应，前景变化提高了下半年收益率压缩的可能性，首先从最受青睐的核心市场开始。"伯斯顿先生说。

商业地产恢复可观回报的情况不会均衡。

对优质工业和物流地产的需求正在复苏，悉尼和布里斯班的高品质资产竞争加剧。

"布里斯班的收益率已经开始小幅下降，预计未来几个月悉尼的收益率将提高。"伯斯顿先生说。

"写字楼市场复苏较慢，表现将继续因资产、位置和等级而异。然而，开发项目储备正在迅速减少，资产价值远低于重置成本，当前市场租金远低于触发新开发所需的水平。

"因此，越来越多的投资者寻求在核心市场配置资本，为周期性复苏和中期租金增长做好准备。"

零售业面临挑战

在经历了12个月的零售复苏和全国CBD工作人员回归的积极迹象后，4月零售业令人意外的低迷结果让市场感到一丝寒意。

主要CBD近年来居高不下的零售空置率正在下降。过去12个月中，酒店、餐饮和娱乐运营商在新租户中占比最大。

Herron Todd White总监Vanessa Hoey表示，虽然降息改善了零售业情绪，但需要进一步降息才能显著提高投资者和消费者信心。

"零售支出减少加上工资和能源等成本上升，给零售商的租金和其他支出承受能力带来压力。

"在澳大利亚许多地区，租赁条件仍然具有挑战性，部分零售租户的租金将继续面临下行压力。

"也有一些积极迹象，许多零售区的租赁活动水平明显提高，房东和租户更愿意协商达成双方满意的结果。"

值得注意的是，零售地产领域持续出现混合用途开发趋势。

"许多零售业主寻求重新开发或扩建物业，增加医疗、儿童保育、办公和住宅等其他用途，特别是那些位于交通枢纽附近的大型地块。"Hoey女士说。

零售业已现复苏萌芽。

根据REIWA最新数据，截至2025年3月的一年中，零售业是珀斯商业市场价格增长表现最好的领域。

3月底珀斯零售市场每平方米年销售价格中位数为5,238澳元，同比增长23.8%，较截至2024年12月的12个月高出6.3%。

"我们的会员接触到各类投资者，由于工业市场价格上涨和收益率下降，许多人转向零售业。"她说。

"来自东部各州的咨询也有所增加，他们比较我们与悉尼和墨尔本的收益率和价格后看到了价值。

"尽管投资者情绪有所改善，但他们仍保持谨慎，重点关注已有稳定租约的物业。"

REIWA主席Suzanne Brown表示，西澳强劲的人口增长也支撑着零售市场需求。

"人口增长为现有企业带来更多客户，也吸引想创业的人。"她说。

"这导致对零售物业的需求，加上投资者兴趣，正在郊区和生活区创造发展势头。"

整个珀斯地区，28.7%的零售物业售价在25万至50万澳元之间。

仲量联行数据显示，CBD空置率下降1.6个百分点，是所有零售业态中降幅最大的。

社区购物中心空置率从5.9%降至4.9%，区域购物中心空置率下降0.8个百分点至1.7%，次区域中心也有所改善，空置率下降0.6个百分点至4.2%。

仲量联行零售租赁与租户代表、物业与资产管理主管Lee McLaughlin就地区差异表示："悉尼表现突出，所有资产子板块的空置率最低，为3.9%，同比显著下降1.3个百分点。"

"墨尔本和阿德莱德也呈现积极趋势。墨尔本空置率下降0.8个百分点至4.1%，阿德莱德下降0.7个百分点至5.1%。"

零售物业周期表 (来源：Herron Todd White)