澳洲维多利亚州远郊区域：过去五年租金涨幅最小的地区

　　在吉朗大都市区（Greater Geelong）的边缘地带，沃恩庞兹（Waurn Ponds）聚集了新兴住宅区的自住业主、寄宿屋中的大学生以及年轻家庭。与其他地区租金飞涨的趋势不同，沃恩庞兹逆势而行。

　　根据Domain的数据，沃恩庞兹（毗邻包括阿姆斯特朗溪Armstrong Creek、格罗夫代尔Grovedale和海顿Highton在内的几个吉朗郊区）是维多利亚州所有远郊区域中五年租金涨幅最小的地方。

　　这对租户来说是个好消息，但对拥有投资澳洲房产的房东来说则不然。

　　该地区独栋房屋的周租金中位数目前徘徊在500澳元/周，仅比五年前高出13.6%。

　　Domain研究与经济部门主管尼古拉·鲍威尔博士（Dr Nicola Powell）表示，租金涨幅有限的主要原因在于新住房供应的增加。

　　“近年来，沃恩庞兹经历了显著的住宅开发，这显然增加了新房的数量，进而也增加了可供出租的房源量，”鲍威尔说。“从人口结构来看，该地区尤其受家庭和学生欢迎，因为它靠近医院和迪肯大学（Deakin University）。”

　　巴克斯顿吉朗集团（Buxton Geelong Group）物业管理主管苏兹·古达西奇（Suzi Gudasic）表示，沃恩庞兹的大部分出租房产是分租屋（rooming houses），租金由四到五人分摊。她指出，租客主要是国际学生和来自乡村地区的大学生，他们为了上大学而合租。“分租屋的价格没有上涨，一直很稳定，”古达西奇补充道，在该郊区整栋出租房屋的情况“很少见”。

　　“大多数都是分租屋……出租方（房东）认为经营分租屋能获得更多利润……他们选择这条路是因为靠近迪肯大学，认为可以很快把房间租出去，”她说。“不幸的是，租金回报并没有相应提高，无法覆盖房东增加的成本。”

　　持牌房地产经纪人、康普顿格林吉朗公司（Compton Green Geelong）董事布拉德·塞勒（Brad Seller）认为，分租屋的存在使得较低的租金涨幅数据“有偏差”。

　　“因此，你看不到整栋房屋的实际价格，只能看到单间价格。如果数据来源于此，那它就会产生偏差，”他说。

　　鲍威尔对此表示赞同：“如果在一个地区有大量房产只出租单间……数据就可能出现偏差。我们知道，在沃恩庞兹这样的地区，学生比例很高。”“这会对整体要价租金产生影响。”

　　沃恩庞兹位于吉朗中央商务区（CBD）以南不到10公里处，其吸引力在于靠近大洋路（Great Ocean Road）和仙女港（Port Fairy）等海滨度假小镇，并有直达墨尔本的铁路。“它是连接墨尔本、科拉克（Colac）和冲浪海岸（Surf Coast）的交通枢纽……房屋大多是近十年内新建的……是个很受欢迎的居住地。目前火车站西侧正进行新的开发，土地正在出售，房屋也在建设中，”塞勒说。

　　塞勒指出，该郊区的人口结构更年轻化，包括合租的学生、白领和“技工群体”。“沃恩庞兹一些住宅区的地块相当大，传统上吸引了需要车库和棚屋的自住型技工群体，”他说。“人们喜欢考虑这个地区及周边郊区，是因为靠近沃恩庞兹购物中心、学校、火车站、爱普沃斯医院（Epworth Hospital）以及通往吉朗环线公路（Geelong Ring Road）的便利。”

　　“人们看到了沃恩庞兹的价值所在。”

　　Domain近期沃恩庞兹的出租房源中，包括八套一室一卫的选项，仅有四套整栋房屋。整个第一季度只有69条房源。

　　邻近的哈姆林高地（Hamlyn Heights）则有167套出租房，独栋房屋的周租金更便宜，约为485澳元。

　　“沃恩庞兹的出租情况确实反映了当地高水平的房源供应，因为它经历了开发，”鲍威尔说。“这也展示了租赁偏好的重新调整，这体现在租金更低的地方，人们会合并居住单位（如合租），或留在家中，同时寻找租金更便宜的其他地点。”

　　“也可能是人们出租房间以节省成本和分摊账单。” 

　　“这正是当今环境的动态……当你看到租金大幅上涨或生活成本显著增加时，租赁市场就会出现这样的转变——人们开始出租房间。这一切都是为了削减成本。”