过度依赖区域数据可能损害房产投资

 

　　算法虽能勾勒房地产市场的整体表现图景，但在任何房产投资决策中，亲身实地考察（hands-on approach）才是关键。

　　如今，在网上查找区域数据和邮编趋势易如反掌。

　　面向买方代理和投资者的门户网站提供数据订阅服务，也很容易找到。

　　二十年前，投资者们会在纸质《澳大利亚地产投资者》(API)杂志的后页数据中仔细研究，寻找那些提供高资本增值和/或强劲租金回报的区域。

　　如今的数据可能更全面，但它仍然无法呈现全貌，而且永远都不可能。

　　房地产算法令人印象深刻，其复杂程度也在飞速提升，然而一个简单的事实始终不变：

　　除非一个区域的构成完全同质化（包括社会构成），并且所有住宅都朝向相同、地形一致、户型设计一模一样、且维护状况均等，否则就无法对整个邮编区域进行笼统概括。

　　当然，实际情况并非如此。

　　在大多数情况下，我们的城市和地区都呈现出多元混合的景象，从公寓、联排别墅、排屋到独立屋，不一而足。

　　即使在同一个邮编区域内，地形也可能变化多端，社会构成同样因地而异。户型设计各不相同，朝向覆盖东西南北各个方位，而与生活便利设施的距离在房产估值中也占据着重要分量。

　　一个关于区域数据的警示故事

　　那么，对于那些仅依赖区域指标就决定“未实地考察便购买”的投资者，风险何在？

　　许多人读到此处可能会想：“嗯，我雇了当地的验房师，他会替我对房屋进行评估。”

　　然而，验房师只负责检查房屋建筑本身。他们并不评估社会人口因素、户型设计、地役权、土地规划覆盖层、自然采光、飞机航线或未来的规划决策。

　　将资本增值率平均分配到整个区域的做法，可能会产生误导。

　　盲目信奉“水涨船高”的说法，往好了说也是过于天真。每个区域内部，总有些当地人都知道要避开的街道。

　　无论是犯罪率较高，还是周边被规划为工业区或即将发生变化（或其他负面因素），一个缺乏当地市场知识的异地投资者，很容易误入那些被当地人视为“劣质”的区域。

　　区域数据的症结在于其局限性。它既非本地数据，也非街道数据，而且过于笼统。

　　以墨尔本的韦里比(Werribee)区为例。

　　过去十年间，韦里比因多种原因吸引了许多投资者。首要原因是，对于那些肯花功夫寻找的人来说，该区域能提供永久产权土地上的独立屋，价格区间在60万至65万澳元。低于70万澳元的价格点一直很受欢迎，但符合条件的产品供应稀缺。

　　其次，韦里比已融入都市铁路网络。它拥有繁华的购物区，且在车站和商店附近还有一些极具特色的优质住宅。

　　然而，该邮编区域内包含多个住宅区，每个区的社会经济构成各不相同。社会住房问题和高犯罪率在韦里比并不鲜见，其某些区域甚至会令最坚定的买家望而却步。更不用说影响这个西部远郊的与水相关的土地规划覆盖层了。

　　据中介反映，该区域的跨州投资者活动激增。有些人为了抢到“场外房源”，会购买任何房产。

　　但在缺乏对区域的仔细分析和深入了解的情况下，他们买到的究竟是钻石还是劣质品？区域数据有其局限性，拍卖时也是如此。不进行实地考察，很难辨别所有街区的真实情况。

　　未实地考察可能招致麻烦

　　亲身实地考察能揭示周边存在的任何社会问题。

　　虽然谷歌街景图可能拍到挂在电线上的运动鞋（某些区域的标志），但并非所有街景图片都是最新的。噪音、气味和自然采光无法通过图片感知。尽管有些验房师会尽力传达他们的发现，但他们并未受过提供此类信息的专业训练。

　　许多中介反映，（跨州投资者和买方代理）越来越依赖视频看房。

　　虽然许多卖方中介认真负责，提供诚实的评估，但请记住，卖方中介对业主负有受托责任——即尽力售出其房产。

　　不言而喻，负面属性并不总是会被指出。我遇到过不少中介，他们曾夸耀将问题房产卖给了未实地考察的投资者。

　　因此，对于那些喜欢钻研数据并据此选择投资房产的人，亲身实地考察必不可少。数据的作用终究有限，因为它充其量是笼统的，仅仅是算法输入的一个截面。